L’essentiel à retenir
✓ L’interdiction de louer les logements classés G est effective depuis le 1er janvier 2025, suivie des F en 2028 et des E en 2034.
✓ L’ordre des travaux compte : l’isolation doit précéder le changement de chauffage pour éviter un surdimensionnement coûteux.
✓ Une passoire thermique subit une décote de 7 % à 20 % à la vente selon les régions et le type de bien.
✓ Les aides 2025 (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) ont été recentrées sur les ménages modestes et les passoires thermiques depuis septembre 2025.
✓ Si votre logement est chauffé à l’électricité, le changement de coefficient prévu en 2026 pourrait vous faire gagner une classe sans travaux.
Vous venez de recevoir le diagnostic de votre bien locatif : étiquette F. Ou peut-être G. Dans les deux cas, la question se pose désormais avec une certaine urgence : comment améliorer ce DPE avant les échéances réglementaires ? Cette démarche — isolation, chauffage, ventilation — devient incontournable pour les propriétaires-bailleurs confrontés aux interdictions de location, mais elle concerne aussi les vendeurs soucieux de préserver la valeur de leur bien.
Cet article détaille les travaux à envisager, leur ordre de priorité, les budgets à prévoir et les aides mobilisables en 2025. Vous y trouverez aussi des pistes pour ceux qui espèrent améliorer leur étiquette énergie sans engager de chantier — car oui, c’est parfois possible.
Pourquoi agir sur la performance énergétique de son logement ?
Les échéances réglementaires : 2025, 2028, 2034
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. C’est la première étape d’un calendrier qui va progressivement exclure les passoires thermiques du marché locatif.
Les échéances suivantes sont déjà fixées par la loi Climat et Résilience :
| Échéance | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Interdiction de mise en location |
Ces dates concernent les nouveaux baux et les renouvellements. Un locataire déjà en place peut rester, mais vous ne pourrez pas relouer le bien en l’état si son DPE n’a pas été amélioré d’ici là.
Précision importante : ces obligations ne concernent que la location. Si vous occupez votre logement ou souhaitez le vendre, aucune loi ne vous contraint à rénover. Cela dit, une mauvaise note énergétique pèsera lourdement sur le prix de vente.
💡 Bon à savoir : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés. Il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle mise en location, même en zone tendue.
L’impact sur la valeur de votre bien
La valeur verte n’est plus un concept abstrait : elle se lit désormais dans les prix de transaction. Un bien classé F ou G se négocie systématiquement à la baisse, l’acquéreur déduisant le coût estimé des travaux de son offre d’achat.
Selon les données des Notaires de France, la décote pour une passoire thermique varie de 7 % à 20 % par rapport à un bien équivalent classé D. L’écart dépend fortement de la localisation : plus modéré en Île-de-France où le marché reste tendu, il s’accentue dans les régions du Nord et de l’Est, où les hivers rigoureux pèsent davantage sur les factures de chauffage. Les maisons subissent généralement une décote plus marquée que les appartements, en raison de surfaces à rénover plus importantes.
Pour un appartement affiché à 200 000 €, cette décote peut représenter 14 000 € à 40 000 € de moins-value potentielle selon les cas — parfois davantage que le coût des travaux nécessaires pour sortir du statut de passoire thermique. Si vous envisagez de céder votre bien, consultez notre guide sur les obligations DPE pour vendre en 2026.
🚨 Point de vigilance : depuis avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique en plus du DPE. Ce document détaille les travaux recommandés et leur coût estimé — l’acheteur s’en servira pour négocier.
Quels travaux prioriser pour gagner des classes ?
Tous les travaux de rénovation énergétique ne se valent pas. Leur ordre de réalisation compte autant que leur nature. Beaucoup de propriétaires commettent l’erreur de changer leur chaudière en premier — c’est souvent une mauvaise stratégie.
L’isolation thermique : le levier n°1
L’isolation constitue le socle de toute rénovation performante. Sans une enveloppe thermique correcte, le reste des travaux perd une grande partie de son efficacité.
Selon l’ADEME, les déperditions de chaleur dans un logement mal isolé se répartissent ainsi :
- Toiture et combles : 25 % à 30 % des pertes
- Murs : 20 % à 25 %
- Fenêtres et ouvrants : 10 % à 15 %
- Planchers bas : 7 % à 10 %
- Ponts thermiques et fuites d’air : 20 % à 25 %
Un garage attenant non isolé aggrave également les déperditions : il est intégré au calcul du DPE comme un local non chauffé, ce qui pénalise la performance globale du logement. Pour la vente d’un garage seul, les obligations sont toutefois allégées.
La logique veut donc qu’on commence par le toit (ou les combles), puis qu’on s’attaque aux murs, avant de traiter les fenêtres et les planchers. C’est l’ordre qui offre le meilleur retour sur investissement.
Isoler avant de changer le chauffage présente un autre avantage : une fois le logement moins énergivore, vous pourrez dimensionner un système de chauffage plus petit, donc moins coûteux à l’achat et à l’usage.
💡 Bon à savoir : l’isolation des combles perdus est souvent le chantier le plus rentable. Pour 2 000 € à 5 000 € dans une maison de 100 m², vous pouvez réduire vos besoins en chauffage de 25 % à 30 %. C’est le meilleur rapport coût/efficacité.
Le remplacement du système de chauffage
Une fois l’isolation réalisée, le changement de chauffage prend tout son sens. Un logement bien isolé nécessite une puissance de chauffe inférieure, ce qui ouvre la voie à des équipements plus compacts et plus économiques.
Parmi les solutions les plus courantes en rénovation :
- La pompe à chaleur air/eau : elle remplace avantageusement une chaudière au fioul ou au gaz, avec un bon rendement et des aides conséquentes.
- Le poêle à granulés : pertinent pour les maisons individuelles, il peut assurer le chauffage principal ou servir d’appoint.
- Les radiateurs électriques à inertie : si vous conservez le chauffage électrique, le remplacement des vieux convecteurs par des modèles à inertie améliore le confort et le DPE.
Le choix entre ces solutions dépend de la configuration du logement, du budget disponible et de vos contraintes techniques : accès au gaz de ville, espace extérieur pour installer une PAC, possibilité de stocker des granulés… Pour y voir clair, un audit énergétique préalable s’avère souvent utile : il permet d’identifier la solution la mieux adaptée à votre situation.
La ventilation : un poste souvent négligé
La ventilation est le troisième pilier de la rénovation énergétique, souvent oublié à tort. Un logement rendu étanche par une bonne isolation, mais mal ventilé, devient un logement malsain : humidité, moisissures, qualité de l’air dégradée.
La VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) assure le renouvellement de l’air intérieur. La VMC double flux, plus performante, récupère la chaleur de l’air sortant pour préchauffer l’air entrant, limitant ainsi les pertes énergétiques — jusqu’à 10 % d’économies sur la facture de chauffage.
Ce poste pèse également dans le calcul du DPE : un logement dépourvu de VMC ou équipé d’une ventilation défaillante verra sa note pénalisée, même si l’isolation et le chauffage sont performants.
Les travaux à fort impact pour un budget limité
Tout le monde ne peut pas engager une rénovation globale de 30 000 € ou 40 000 €. Si c’est votre cas, certains travaux ciblés permettent d’améliorer sensiblement le bilan énergétique sans vous ruiner.
Le chauffe-eau thermodynamique constitue souvent le premier geste rentable. En remplaçant un vieux ballon électrique, vous pouvez économiser 8 % à 10 % sur votre facture d’électricité — un gain qui se ressent immédiatement et qui améliore le DPE, particulièrement dans les petites surfaces où l’eau chaude pèse lourd dans le calcul.
L’isolation des combles perdus reste le chantier offrant le meilleur rapport coût/efficacité. Pour quelques milliers d’euros, vous supprimez jusqu’à 30 % des déperditions thermiques de votre logement.
Des interventions plus modestes peuvent également contribuer au bilan global : les robinets thermostatiques permettent de réguler la température pièce par pièce pour quelques dizaines d’euros par radiateur, tandis que le calorifugeage des tuyaux de chauffage dans les pièces non chauffées (cave, garage) limite les pertes pour un investissement minime.
Pour vous donner une idée plus précise des budgets, le tableau de la section suivante détaille les fourchettes de prix par type de travaux.
En copropriété : quelles contraintes, quelles solutions ?
En copropriété, la donne change complètement. Les travaux les plus efficaces — isolation des murs par l’extérieur, réfection de la toiture, remplacement du chauffage collectif — relèvent de décisions collectives et nécessitent un vote en assemblée générale. Le DPE collectif de l’immeuble constitue souvent le point de départ de ces projets : il identifie les déperditions à l’échelle du bâtiment et oriente les priorités de rénovation. Autant dire que le calendrier ne dépend pas que de vous.
Ce que vous pouvez faire seul
Fort heureusement, certains travaux restent à votre main et ne nécessitent pas l’accord de la copropriété. Vous pouvez remplacer vos fenêtres, à condition de respecter l’esthétique de l’immeuble (couleur, matériaux). L’isolation des murs par l’intérieur (ITI), moins performante que l’isolation par l’extérieur mais réalisable sans contrainte collective, constitue également une option. Si votre appartement dispose d’un chauffage individuel, vous êtes libre de le moderniser. Enfin, l’installation d’une VMC dans votre lot privatif ne regarde que vous.
Le rôle du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis 2023, les copropriétés de plus de 15 ans doivent élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux. Ce document planifie les rénovations sur dix ans et permet d’objectiver les besoins énergétiques de l’immeuble.
Le PPT peut devenir un levier pour débloquer des votes en AG : il met noir sur blanc les économies attendues et les échéances réglementaires. Si votre copropriété n’a pas encore engagé cette réflexion, c’est un sujet à porter à l’ordre du jour.
🚨 Point de vigilance : en copropriété, les travaux sur les parties communes (façade, toiture) prennent souvent 18 à 24 mois entre la première discussion en AG et la fin du chantier. Si votre appartement est classé F et que vous comptez le louer, anticipez : l’échéance de 2028 n’est pas si lointaine.
Avant d’acheter : vérifiez les PV d’assemblée générale
Si vous envisagez d’acquérir un appartement dans une copropriété ancienne, un conseil : demandez les procès-verbaux des dernières AG. Vous verrez immédiatement si la rénovation énergétique est un sujet actif ou systématiquement repoussé. C’est le meilleur moyen d’éviter d’investir dans une passoire thermique dont l’amélioration dépend de voisins réticents.
Quel budget prévoir pour une rénovation énergétique ?
Le tableau ci-dessous récapitule les fourchettes de prix constatées en 2025 pour les principaux travaux de rénovation énergétique :
Et pour une rénovation complète ? Pour passer d’une classe F ou G à une classe D, comptez généralement 15 000 € à 30 000 € pour un appartement selon la surface et les travaux nécessaires, et 25 000 € à 50 000 € pour une maison individuelle — voire davantage pour les grandes surfaces ou les rénovations ambitieuses.
Le rapport Sichel (2021) estimait le coût moyen d’une rénovation de passoire thermique vers le niveau BBC (classes A-B) à 46 000 € pour une maison et 25 000 € pour un appartement. Ces chiffres, établis en 2021, doivent être réévalués à la hausse compte tenu de l’inflation des coûts de construction observée depuis.
Les aides pour financer vos travaux en 2025
MaPrimeRénov’ : un dispositif recentré depuis septembre 2025
MaPrimeRénov’ reste le dispositif central de l’aide publique à la rénovation énergétique. Il se décline en deux volets :
- MaPrimeRénov’ « par geste » : pour des travaux isolés (changement de fenêtres, installation d’une PAC…). Les montants varient selon vos revenus et le type d’intervention. Ce parcours reste accessible aux passoires thermiques jusqu’à fin 2025.
- MaPrimeRénov’ « Parcours Accompagné » : pour les rénovations globales visant un gain d’au moins deux classes DPE. Ce parcours impose de travailler avec un Accompagnateur Rénov’ agréé.
Important : le Parcours Accompagné a été suspendu du 23 juin au 30 septembre 2025 en raison de fraudes constatées. Depuis sa réouverture, les conditions ont été significativement modifiées :
| Critère | Avant septembre 2025 | Depuis le 30 septembre 2025 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Tous DPE | Uniquement classes E, F et G |
| Plafond travaux (2 classes) | 40 000 € HT | 30 000 € HT |
| Plafond travaux (3+ classes) | 55 000 € à 70 000 € HT | 40 000 € HT |
| Bonus sortie passoire (+10%) | Oui | Supprimé |
| Taux revenus intermédiaires | Jusqu’à 60 % | Plafonné à 45 % |
| Taux revenus supérieurs | Jusqu’à 35 % | Plafonné à 10 % |
| Quota de dossiers | Aucun | 13 000 dossiers jusqu’à fin 2025 |
Pour les ménages aux revenus très modestes, le taux de prise en charge peut encore atteindre 80 % du coût des travaux HT, dans la limite des nouveaux plafonds. Les dossiers déposés entre septembre et décembre 2025 seront instruits au premier trimestre 2026.
💡 Bon à savoir : les ménages très modestes restent prioritaires dans l’attribution des aides. Si vous êtes dans cette catégorie et propriétaire d’une passoire thermique, le dispositif reste attractif malgré les restrictions.
Les autres aides mobilisables
Au-delà de MaPrimeRénov’, plusieurs dispositifs complémentaires permettent de réduire significativement le reste à charge.
Les primes CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) sont financées par les fournisseurs d’énergie (EDF, TotalEnergies, Engie…). Elles s’ajoutent aux aides de l’État et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros selon les travaux engagés. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer le reste à charge sans payer d’intérêts, jusqu’à 50 000 € pour les rénovations globales performantes, remboursables sur 20 ans. Depuis juillet 2025, ses critères techniques sont alignés sur ceux de MaPrimeRénov’, ce qui simplifie les démarches.
Côté fiscalité, les travaux d’amélioration énergétique bénéficient d’une TVA à 5,5 %, appliquée directement par l’artisan. Des aides locales existent également : certaines régions, départements ou communes proposent des compléments (renseignez-vous sur le site France Rénov’). Le chèque énergie, attribué sous conditions de ressources, peut financer une partie des travaux, bien que son montant reste limité.
La stratégie optimale consiste à cumuler ces dispositifs : MaPrimeRénov’ pour le gros du financement, primes CEE en complément, et éco-PTZ pour couvrir le reste à charge. Une condition traverse cependant l’ensemble de ces aides : tous les travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Peut-on améliorer son DPE sans travaux ?
Avant d’engager un chantier coûteux, il peut être judicieux d’explorer quelques pistes qui permettent parfois de gagner une classe sans poser le moindre isolant.
Faire réévaluer son diagnostic
Le diagnostic de performance énergétique repose sur les informations transmises au diagnostiqueur. Si vous n’étiez pas présent lors de sa réalisation ou si certains éléments n’ont pas été correctement pris en compte (travaux récents, caractéristiques de l’isolation…), le résultat peut être défavorable.
Avant d’engager des travaux, vérifiez que votre DPE reflète bien la réalité du logement. Fournissez au diagnostiqueur :
- Les factures de travaux réalisés (isolation, changement de fenêtres, remplacement de chaudière…).
- Les notices techniques des équipements installés.
- L’année de construction exacte du bâtiment (vérifiable en mairie).
En l’absence de ces justificatifs, le diagnostiqueur n’a pas d’autre choix que d’appliquer des valeurs par défaut — souvent pénalisantes. C’est pourquoi un nouveau diagnostic, réalisé avec l’ensemble des documents en main, peut parfois faire gagner une classe sans le moindre travail supplémentaire. Si vous suspectez une erreur plus importante — données manifestement fausses, visite bâclée, écart flagrant avec vos factures réelles — une contre-expertise DPE permet de contester formellement le diagnostic initial.
Le cas des petites surfaces (moins de 40 m²)
Si vous êtes propriétaire d’un studio ou d’un petit appartement, une bonne nouvelle vous attend peut-être. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils du DPE ont été révisés pour les logements de moins de 40 m², qui étaient jusqu’alors pénalisés par le poids disproportionné de l’eau chaude sanitaire dans le calcul.
Cette modification a permis à environ 140 000 logements de quitter le statut de passoire thermique sans le moindre travail. Si votre bien fait moins de 40 m² et que son DPE date d’avant juillet 2024, vous pouvez demander une nouvelle attestation gratuite sur le site de l’ADEME. Cette simple réévaluation peut suffire à vous sortir d’affaire.
Le changement de coefficient électrique en 2026
Une modification réglementaire majeure entrera en vigueur au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9. Ce facteur, qui sert à convertir l’énergie finale (celle que vous consommez) en énergie primaire (celle prise en compte dans le DPE), pénalisait jusqu’ici les logements chauffés à l’électricité.
Avec ce nouveau coefficient, ces logements verront leur consommation d’énergie primaire diminuer mécaniquement dans le calcul du DPE. Selon les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir du statut de passoire thermique grâce à ce seul changement. Si votre bien est situé en limite de classe, cette révision pourrait suffire à lui faire gagner une lettre sans engager de travaux.
Dès janvier 2026, une attestation de la nouvelle étiquette sera téléchargeable gratuitement sur le site de l’ADEME.
Attention toutefois : ce gain reste purement administratif. Le logement ne deviendra pas plus confortable pour autant, vos factures ne baisseront pas, et l’amélioration réelle de la performance énergétique continuera de passer par des travaux.
Prochaine étape
Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, commencez par faire réaliser un audit énergétique. Ce document, obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, identifie les travaux prioritaires et chiffre les gains attendus. C’est la base d’une rénovation réussie.
Pour trouver un Accompagnateur Rénov’ agréé près de chez vous : france-renov.gouv.fr
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Questions fréquentes
Faut-il refaire un DPE après des travaux de rénovation ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vivement conseillé. Le diagnostic reste valable 10 ans, quelle que soit l’évolution du logement. Cependant, si vous avez investi dans une rénovation, un nouveau DPE permet de valoriser concrètement vos efforts : meilleure étiquette à afficher en cas de vente, possibilité d’augmenter le loyer si vous passez au-dessus de la classe F, et surtout, preuve que votre bien n’est plus une passoire thermique.
Un point important : si vous avez bénéficié de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, le compte-rendu de l’Accompagnateur Rénov’ atteste du gain de classes, mais il ne remplace pas le DPE pour une transaction. Pour vendre ou louer, vous devrez faire établir un nouveau diagnostic par un professionnel certifié.
Un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?
Non, un locataire ne peut pas contraindre son propriétaire à rénover. En revanche, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence énergétique. Le locataire peut alors saisir le juge pour exiger une mise en conformité ou obtenir une réduction de loyer.
Dans les faits, la plupart des situations se règlent à l’amiable : le locataire signale le problème, le propriétaire engage les travaux pour éviter un contentieux. Si vous êtes locataire d’une passoire thermique et que votre propriétaire refuse d’agir, vous pouvez contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département pour connaître vos recours.
Peut-on faire les travaux soi-même et bénéficier des aides ?
Non, c’est l’un des points de blocage les plus fréquents. MaPrimeRénov’, les primes CEE et la plupart des aides publiques exigent que les travaux soient réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cette certification garantit un niveau de compétence et permet à l’État de contrôler la qualité des rénovations financées.
Seule exception notable : certains travaux très simples, comme l’installation de robinets thermostatiques ou le calorifugeage de tuyaux accessibles, peuvent être réalisés vous-même. Mais ils ne donnent pas droit aux aides et leur impact sur le classement énergétique reste marginal.
Combien de temps dure une rénovation énergétique globale ?
Comptez entre 3 et 6 mois pour une maison individuelle, de l’audit initial à la fin du chantier. Ce délai inclut la réalisation de l’audit énergétique (2 à 4 semaines), le montage du dossier d’aides (4 à 8 semaines selon la complexité), la recherche et la comparaison des devis (2 à 4 semaines), puis les travaux eux-mêmes (4 à 12 semaines selon l’ampleur).
En copropriété, les délais s’allongent considérablement en raison des décisions collectives. C’est pourquoi les propriétaires d’appartements classés F qui souhaitent louer après 2028 ont tout intérêt à engager la réflexion dès maintenant.
Que faire si le DPE après travaux est décevant ?
C’est une situation plus fréquente qu’on ne le pense. D’abord, vérifiez que le diagnostiqueur a bien pris en compte tous vos travaux : sans factures ni justificatifs, il applique des valeurs par défaut souvent pénalisantes. Fournissez-lui les preuves de vos interventions (isolation, changement de fenêtres, nouveau système de chauffage).
Comparez aussi les méthodes de calcul : un diagnostic réalisé avant juillet 2021 n’est pas comparable à un DPE actuel. La méthode a évolué, et certains logements ont vu leur note se dégrader sans qu’aucun changement physique n’ait eu lieu. Enfin, si vous pensez que le diagnostic est erroné, rien ne vous empêche de solliciter un second avis. Les études de l’UFC-Que Choisir ont montré des écarts allant jusqu’à deux classes entre diagnostiqueurs pour un même bien.
Comment trouver un artisan RGE fiable ?
Commencez par l’annuaire officiel France Rénov’ (france-renov.gouv.fr), qui recense tous les professionnels certifiés par domaine de compétence et zone géographique. Mais la certification ne garantit pas tout : elle atteste d’un niveau de formation, pas de la qualité du travail au quotidien.
Quelques précautions utiles : demandez au moins trois devis pour comparer les prix et les prestations, vérifiez les avis en ligne, et demandez des références de chantiers récents. Méfiez-vous des devis très inférieurs à la moyenne : ils cachent souvent des malfaçons ou des matériaux de moindre qualité. Un artisan sérieux ne s’engage jamais sur un devis sans avoir vu le logement.
