Investir dans l’immobilier peut être un excellent moyen de sécuriser son patrimoine, surtout lorsqu’un avantage fiscal s’y associe. La loi Censi-Bouvard 2025 offre une opportunité unique aux contribuables français cherchant à rentabiliser un investissement en location meublée. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts tout en percevant des revenus locatifs réguliers.
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard 2025 ?
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal mis en place pour encourager l’investissement immobilier locatif dans le neuf. Adoptée pour favoriser les résidences services, cette loi propose une réduction d’impôt intéressante, accordée sur le prix de revient du bien lorsque ce dernier est acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2025.
L’un des grands atouts de ce régime réside dans sa simplicité administrative, notamment parce qu’il ne nécessite pas l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour pouvoir en profiter, il suffit d’investir dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement qui répondent à certains critères concernant la résidence services.
Les conditions d’éligibilité
Pour prétendre aux bénéfices offerts par ce dispositif, quelques conditions doivent être respectées :
- Le bien doit être acquis dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Le logement doit être dédié à la location meublée pendant une durée minimale de neuf ans.
- Il doit s’agir d’une résidence avec services tels que les résidences étudiantes ou seniors.
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Avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard
Une des motivations principales derrière un investissement sous le régime Censi-Bouvard est sans conteste l’économie fiscale. La loi prévoit une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le montant HT de l’investissement immobilier, étalée de manière linéaire sur neuf ans. Ainsi, non seulement vous investissez dans un bien potentiellement rentable, mais vous réduisez également votre impôt sur le revenu.
D’autre part, il est possible de récupérer la TVA payée lors de l’achat sous certaines conditions, notamment si l’exploitant propose trois services minimum. Ces services peuvent inclure la réception, l’entretien ménager, et la fourniture de petit-déjeuner.
Exemple de rentabilité
Imaginons un investissement de 120 000 € TTC. La TVA récupérable serait alors de 20 000 €, et la réduction d’impôt totale atteindrait 11 000 €, soit environ 1 222 € par an. En plus, cet avantage fiscal peut être mobilisé jusqu’à concurrence de 300 000 € HT annuels par foyer fiscal. Si le montant de la réduction dépasse l’impôt dû, le surplus est reportable pendant six années consécutives.
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Dispositif LMNP et ses interactions avec la loi Censi-Bouvard
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’intègre parfaitement avec la loi Censi-Bouvard. En effet, les investisseurs profitent non seulement de la réduction d’impôts, mais aussi des revenus locatifs mensuels perçus via leur location meublée. Ce statut impose cependant que les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an ni représenter plus de 50% des revenus du foyer.
Néanmoins, il n’est pas possible de bénéficier à la fois de l’amortissement et de la réduction d’impôt Censi-Bouvard sur le même montant. Cependant, le matériel mobilier pourra être amorti, offrant ainsi une souplesse supplémentaire dans l’optimisation fiscale.
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Choix stratégiques d’investissement
Opter pour la loi Censi-Bouvard implique de faire preuve de stratégie dans le choix du type de résidence de services. Les options sont variées, allant des résidences étudiantes aux EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), chacune présentant des particularités quant au marché cible et au taux de remplissage.
Il est judicieux de prendre en compte la localisation du bien, puisque la proximité des universités favorise les résidences étudiantes, tandis que les régions à forte population vieillissante seront plus adaptées aux maisons de retraite médicalisées. De telles considérations contribuent à maximiser votre retour sur investissement, à condition d’avoir une perspective claire des évolutions démographiques.
| Type de résidence | Caractéristiques | Public cible |
|---|---|---|
| Résidence étudiante | Proximité des campus, convivialité | Étudiants locaux et internationaux |
| EHPAD | Soin médicalisé, sécurité renforcée | Personnes âgées nécessitant assistance |
| Résidence senior | Services adaptés, loisirs disponibles | Seniors autonomes cherchant une communauté |
Questions courantes autour de la loi Censi-Bouvard
Quels sont les délais pour obtenir la réduction d’impôt ?
Une fois l’acquisition réalisée et les conditions remplies, la réduction d’impôt débute dès la première année de location du bien meublé. Elle se répartit équitablement sur neuf ans.
Peut-on cumuler plusieurs investissements en loi Censi-Bouvard ?
Oui, il est tout à fait envisageable de réaliser plusieurs investissements sous la loi Censi-Bouvard, tant que le montant total des achats HT ne dépasse pas le plafond annuel de 300 000 € par foyer fiscal.
Quelle est la différence entre Censi-Bouvard et le dispositif Pinel ?
Contrairement à la loi Pinel, qui cible essentiellement la location nue, Censi-Bouvard concerne spécifiquement les locations meublées en résidences services. De plus, cela ne requiert pas l’inscription au RCS.
Quels frais peuvent être inclus dans le calcul de la réduction d’impôt ?
La réduction s’applique sur le prix de revient du bien immobilier hors taxes, comprenant généralement le prix d’achat, les frais de notaire et d’agence immobilière. Le mobilier n’y est pas inclus.
